בלוקצ’יין: רישום זכויות וחוזים חכמים

טכנולוגיית הבלוקצ’יין, המוכרת בעיקר מעולם המטבעות הדיגיטליים, טומנת בחובה פוטנציאל משמעותי לייעול רישום הזכויות במקרקעין. רישום מבוזר, שקוף ובלתי ניתן לשינוי של נכסים יכול להפחית משמעותית את הצורך במתווכים, להגביר את אמינות המידע ולזרז את תהליך העברת הבעלות. בישראל, מערכת רישום המקרקעין המרכזית (טאבו) אמנם מתקדמת יחסית, אך עדיין כרוכה בבירוקרטיה ועלולה להיות חשופה לטעויות אנוש ולזיופים. יישום טכנולוגיית בלוקצ’יין יכול להציע פתרון מאובטח ויעיל יותר.

יתרה מכך, חוזים חכמים (Smart Contracts) המבוססים על בלוקצ’יין יכולים לאפשר ביצוע אוטומטי של תנאי הסכם עם התרחשות אירועים מוגדרים מראש (לדוגמה, העברת תשלום עם רישום הבעלות). הדבר יכול לייעל עסקאות מכר ושכירות, להפחית את הצורך בהתערבות משפטית בשלבים הראשוניים ולשפר את הוודאות והאמינות של ההסכמים. עם זאת, הטמעת טכנולוגיית בלוקצ’יין בשוק הנדל”ן מעלה שאלות משפטיות כגון תוקפם המשפטי של רישומים בבלוקצ’יין אל מול רישומי הטאבו הקיימים, אכיפת חוזים חכמים במערכת המשפטית הקיימת, והגנה על פרטיות המידע המאוחסן בבלוקצ’יין. נדרשת חקיקה ברורה שתסדיר את השימוש בטכנולוגיה זו ותגדיר את מעמדם המשפטי של רישומים וחוזים המבוססים עליה.

בינה מלאכותית: ניתוח נתונים ותיווך חכם

בינה מלאכותית מחוללת מהפכה באופן בו אנו אוספים, מנתחים ומנצלים נתונים בשוק הנדל”ן. אלגוריתמים של AI יכולים לעבד כמויות עצומות של מידע על מחירי נכסים, מגמות שוק, העדפות קונים ודיירים, ותחזיות עתידיות. כלים אלו יכולים לסייע למשקיעים לקבל החלטות מושכלות יותר, למתווכים להתאים נכסים בצורה יעילה יותר ללקוחות, ולרוכשים למצוא את הנכס המתאים ביותר עבורם.

עם זאת, השימוש ב-AI מעלה שאלות משפטיות הנוגעות להטיות אפשריות באלגוריתמים (לדוגמה, אפליה על בסיס גזע או מין בהמלצות לנכסים), שקיפות פעולת האלגוריתם, והאחריות המשפטית למידע ולתחזיות המופקות על ידי מערכות AI. כמו כן, עולה סוגיית פרטיות המידע הרב שנאסף ומעובד על ידי מערכות אלו. נדרשת רגולציה שתבטיח שימוש הוגן ושקוף בטכנולוגיות AI, תוך הגנה על זכויות הפרט ומניעת אפליה.

פלטפורמות דיגיטליות: שקיפות ונגישות לשוק

פלטפורמות דיגיטליות מקוונות משנות את הדרך בה מתבצעות עסקאות נדל”ן. הן מאפשרות חיבור ישיר בין קונים, מוכרים, משכירים ושוכרים, תוך עקיפת מתווכים מסורתיים (במקרים מסוימים) והגברת השקיפות של המידע על הנכסים והעסקאות. פלטפורמות אלו יכולות להציע כלים מתקדמים להדמיה וירטואלית של נכסים, סיורים מקוונים, ומערכות משוב המאפשרות הערכה של נותני שירותים.

ההיבטים המשפטיים של פלטפורמות אלו כוללים את אחריות הפלטפורמה למידע המפורסם בה, הגנה על פרטיות המשתמשים, הסדרת פעילות המתווכים הפועלים דרכן, ואבטחת עסקאות מקוונות. כמו כן, יש לבחון את הצורך בהתאמת דיני הגנת הצרכן לעסקאות נדל”ן המתבצעות באופן דיגיטלי. נדרשת רגולציה שתאזן בין עידוד חדשנות לבין הגנה על ציבור המשתמשים והבטחת תחרות הוגנת בשוק.

אתגרים רגולטוריים ועתיד PropTech בישראל

המסגרת הרגולטורית הקיימת בישראל אינה מותאמת באופן מלא לאתגרים ולפוטנציאל הטמון בטכנולוגיות ה-PropTech. קיים צורך ביצירת רגולציה חכמה שתעודד חדשנות ותחרות, תוך שמירה על אינטרסים ציבוריים כגון הגנה על פרטיות, מניעת אפליה, והבטחת שקיפות ואמינות בעסקאות נדל”ן.

הרגולציה העתידית צריכה להתייחס למספר נקודות מרכזיות:

• הגדרת מעמדן המשפטי של טכנולוגיות חדשות: יצירת מסגרת חוקית ברורה לשימוש בבלוקצ’יין, AI ופלטפורמות דיגיטליות בעסקאות נדל”ן.
• התאמת דיני הגנת הפרטיות: הבטחת הגנה על מידע אישי הרגיש הקשור לעסקאות נדל”ן בעידן הדיגיטלי.
• קביעת סטנדרטים לאבטחת מידע: הבטחת אבטחת מידע מפני פריצות ושימוש לרעה.
• הסדרת אחריות משפטית: הגדרת אחריותם של ספקי טכנולוגיה, מתווכים ופלטפורמות דיגיטליות.
• קידום שקיפות והגינות: מניעת הטיות באלגוריתמים של AI והבטחת מידע אמין ונגיש לכל הצדדים בעסקה.
• שיתוף פעולה בין רגולטורים ותעשייה: יצירת דיאלוג מתמשך בין גורמי הממשלה, הרגולציה והחברות הטכנולוגיות כדי להבטיח רגולציה מותאמת ויעילה.

לסיכום, טכנולוגיות ה-PropTech טומנות בחובן פוטנציאל עצום לשנות את שוק הנדל”ן בישראל לטובה. עם זאת, מימוש פוטנציאל זה מחייב התמודדות עם אתגרים משפטיים מורכבים ויצירת מסגרת רגולטורית מתאימה. על המחוקק הישראלי לפעול באופן יזום ומאוזן כדי לאמץ חדשנות טכנולוגית תוך שמירה על עקרונות משפטיים בסיסיים והגנה על ציבור המשתמשים, ובכך להבטיח שמהפכת ה-PropTech תשרת את טובת כלל השחקנים בשוק הנדל”ן הישראלי.

The post מהפכה על הקרקע: היבטים משפטיים של טכנולוגיות חדשות בשוק הנדל”ן (PropTech) בישראל appeared first on עו"ד אילן שרקון.

ראשית, הערת אזהרה. “הערת אזהרה אינה רישום בטאבו אלא רישום מקדמי על מנת להגן על הקונה ולמנוע מהמוכר לבצע עסקאות נוספות לאחר ביצוע המכירה הראשונה”, מסביר עו”ד אילן שרקון. “מיד לאחר החתימה על החוזה רצוי לרשום הערת אזהרה לטובתכם בלשכת הטאבו במחוז מגוריכם”.

הליך הרישום

עורך דין אילן שרקון הוסיף: “הליך רישום הנכס בטאבו על שמכם אינו מתבצע מיידית לאחר החתימה על החוזה”. לצורך כך נדרש הקונה לבצע פעולות רבות ולהציג בפני רשם המקרקעין את המסמכים הבאים:

• אישור מס שבח/מס רכישה/ מס רכוש: עסקה במקרקעין מחייבת את הקונה בתשלום מס רכישה ואת המוכר בתשלום מס שבח. לצורך הרישום יש להציג אישור על התשלום או פטור מתשלום.
• אישור מהעירייה: יש להציג אישור מהעירייה על סילוק החובות לעירייה (כגון ארנונה והיטל השבחה).

• שטר עסקה (מכר): זהו המסמך העיקרי עליו חתומים הקונה והמוכר, והם מאשרים בחתימתם כי הבינו את מהות העסקה ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה. חתימות הצדדים מאומתות על ידי רשם המקרקעין או על ידי עורך דין.
• הסכמת צד שלישי לביצוע עסקה: לעתים נדרש אישור של צד שלישי לעסקה, לדוגמה כאשר הנכס רשום על שם קטין או חסוי, חובה על האפוטרופוס לקבל הסכמה מראש של בית המשפט. כאשר חברה הינה צד לחוזה, יש להציג בנוסף למסמכים הנ”ל תעודת רישום של החברה, פרטיכל של אסיפת הדירקטוריון המאשר ביצוע העסקה ואישור של עורך דין החברה.

ייפוי כוח

• צד בעסקה אינו חייב להופיע בעצמו בפני הרשם או בפני עורך דין לצורך חתימה על שטר העסקה אלא רשאי למנות מיופה כוח שיחתום מטעמו על כל המסמכים
• ייפוי הכוח חייב להיות מאומת על ידי נוטריון אלא אם מיופה הכוח הינו עורך דין
• “ייפוי כוח “רגיל” ניתן לביטול על ידי השולח, ובנסיבות מסוימות הוא מתבטל אוטומטית (לדוגמה – מות השולח)”, מציין בהקשר זה אילן שרקון. “נהוג שהמוכר בעסקאות מקרקעין מוסר “ייפוי כוח בלתי חוזר” לרוכש בעת גמר התשלום על מנת שיוכל לחתום בשמו על כל המסמכים הנדרשים לרישום הנכס על שמו בטאבו”.

The post עו”ד אילן שרקון מסביר: למה חשוב לרשום בטאבו ואיך עובד ההליך? appeared first on עו"ד אילן שרקון.

לפני מספר שנים, עשרות אלפי צעירים יצאו לרחובות כדי למחות על המחירים הגבוהים של הדיור בארץ, אך למרות כל הרעש והצלצולים, בפועל, מחירי הדיור נותרו גבוהים והבעיה נותרה בעינה.

עורך הדין אילן שרקון, ממשרד שרקון, אשר בן עמי ושות’, הוא מומחה לדיני מקרקעין. במהלך אחת מהרצאותיו, אשר שודרה בערוץ 2, דיבר עו”ד אילן שרקון על נושא זה בהרחבה, והצביע מה לדעתו הגורם המרכזי לבעיה החמורה.

“על פי מבחן התוצאה, לוקח בין 5 ל-10 שנים לקדם תכנון מחוזי”, אמר עו”ד שרקון. “על פי מבחן התוצאה, כדי להוציא היתר בנייה בחלק מהוועדות המקומיות, יש להמתין בין שנה לשנתיים. על פי מבחן התוצאה, אין כמעט פרויקטים של פינוי בינוי. מדברים על זה הרבה, אבל בפועל אין כמעט פרויקטים כאלו”.

עורך דין שרקון הוסיף: “על פי מבחן התוצאה אין מספיק דירות לדיור לצעירים. הייתה מחאה חברתית בגלל הדבר הזה, אבל המחירים לא יורדים. בנוגע לכך שמחירי הדירות לא יורדים, יש לכך כל מיני סיבות שניתן למנות. בתור אחד שמלווה הרבה מאוד ועדות תכנון, הסיבה העיקרית זה נושא של בירוקרטיה ועודף רגולציה“.

“בואו נדייק“, אמר עו“ד אילן שרקון. “לא בטוח שזה קשור לשיווק והרבה מאוד גורמים אחרים. אני מדבר על עודף רגולציה ובירוקרטיה מיותרת“.

עו“ד שרקון סיכם: “טרכטנברג אמר כי אחד הגורמים המרכזיים למחסור בהיצע הדיור הוא הימשכות הליכי התכנון, ריבוי חסמים בשלב פיתוח הקרקע על רקע חילוקי דעות בין גורמים ממשלתיים, חסמים תכנוניים, כלכליים, קניינים וכדומה. אני אומר שהחסם העיקרי הוא חסם רגולטורי“.

צפו בהרצאה של עו”ד שרקון

The post עו”ד אילן שרקון: “הסיבה העיקרית למשבר הדיור – בירוקרטיה ועודף רגולציה” appeared first on עו"ד אילן שרקון.

עו”ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין ומומחה בתחום הנדל”ן, ציין כי “מועד מסירת הדירה הוא בעייתי משתי סיבות: איחורים וליקויים. דירה שאמורה להיבנות ב-20 חודש נבנית היום ב-30 חודש. הקבלנים מצידם מנסים לתרץ את האיחור במסירה בכוח עליון, כשהכוונה היא למחסור בכוח אדם. אבל בתי המשפט נוטים לדחות טענות אלו ומקבלים כח עליון כשמו, כלומר מלחמות או אסונות טבע קשים”.

דבר נוסף שחשוב לדעת קשור ל”פרוטוקול המסירה”. פרוטוקול זה כולל למעשה מספר סעיפים, שעל הדייר לבדוק אותם לפני הכניסה לדירה, ולאשרם; האם המוצרים תקינים, מה בנוגע לריצוף, מה עם ארונות המטבח, התאורה, הקירות והתקרות ועוד. “כמו כן, מומלץ לבדוק היטב את מצב הדירה בכל הקשור לניקיון שלה, שכן לאחר הכניסה, לעתים קשה עד מאוד להשיג את מבוקשכם אם לא עשיתם זאת לפני כן”, מסכם עורך דין אילן שרקון.

The post מה קורה כשמסירת דירה מתעכבת? עו”ד אילן שרקון מסביר appeared first on עו"ד אילן שרקון.

עו”ד אילן שרקון, מומחה לדיני מקרקעין ומחלוצי ההתחדשות העירונית בישראל, אמר לאתר TheMarker בנושא כי “תנופת הבנייה תיעצר ללא התחדשות עירונית ולא יהיו מספיק קרקעות זמינות ופנויות לבנייה”.

“התחדשות עירונית ישימה כיום אך ורק במרכז הארץ”, ציין עורך דין אילן שרקון. “מה הסיבה לכך? פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית מתאימים למקומות שבהם הקרקע יקרה, אחרת ליזמים אין כדאיות לבצע את הפרויקט”.

ומה בנוגע להפרשת קרקעות? “אני סבור שהמדינה יכולה לאפשר, זאת במסגרת רגולציה משפטית, את הפשרת הקרקעות”, אומר עו”ד שרקון. “אני מדבר גם על קרקעות של מושבים וקיבוצים, וקרקעות שנמצאות במרחב הכפרי”.

לניתוח המלא של עו”ד אילן שרקון באתר TheMarker

The post עו”ד אילן שרקון ל-TheMarker: “ללא התחדשות עירונית תיעצר תנופת הבנייה” appeared first on עו"ד אילן שרקון.

בפרויקטים של מחיר למשתכן הרווח היזמי קטן יחסית לעומת פרויקטים של התחדשות עירונית. עו”ד אילן שרקון נחשב לחלוץ בתחום ההתחדשות העירונית בישראל אחרי שליווה את הפרויקטים הראשונים בתחום. בראיון ל”גלובס” הוא דיבר על הנושא בהרחבה.

“יזמים מעדיפים שלא להתמודד מול פרויקטים של מחיר למשתכן, אלא מול פרויקטים של התחדשות עירונית, שהם רווחיים יותר”, מסביר עורך דין אילן שרקון.

לראיון המלא עם עו”ד אילן שרקון ב”גלובס”

The post עו”ד אילן שרקון ל”גלובס”: “יזמים מעדיפים פרויקטים של התחדשות עירונית” appeared first on עו"ד אילן שרקון.

אדם המעוניין לקבל הלוואה, רשאי לשעבד נכס כערובה לחיוב, זאת כדי להבטיח לנושה (הבנק לצורך העניין) את החזרת החוב במלואו.

אילו נכסים ניתן למשכן?

• זכויות וניירות ערך: ניתן למשכן ניירות ערך, כולל מסמכים סחירים כמו שטר מטען, שטר חוב ועוד, כמו גם זכויות חוזיות ואחרות והערת אזהרה
• מטלטלין: ניתן למשכן את כל סוגי המטלטלין
• מקרקעין: אסור להתבלבל בין משכנתא למשכון; משכנתא הינה שעבוד של זכות בעלות או שכות שכירות הרשומה בטאבו בלבד, ואם המקרקעין לא רשום בטאבו (במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת), מדובר במשכון

נכסים שלא ניתן למשכנם

עו”ד אילן שרקון, מומחה בתחום המקרקעין, מסביר “בהסכם שיתוף במקרקעין, שותף יכול להגביל את אפשרויות המשכון של שותף אחר למשך חמש שנים. כמו כן, ליורש זכות למשכן את הנכס כל עוד הוא לא חולק את העזבון; כל עוד לא פקעו הנישואין, זכותו של בן זוג לאיזון משאבים אינה ניתנת למשכון, ולא ניתן למשכן חלק משכר העבודה, אלא אם מדובר על חוב מזונות”.

מה לגבי נכסים שאינם בבעלות החייב?

חייב שלו נכס שאינו שלו, רשאי למשכנו אם הבעלים מסכים. אם עשה זאת ללא ההסכם של הבעלים, יהא כוח המשכון יפה לכל דבר, ובלבד שהנושה פעל בתום לב. כמו כן, צד שלישי רשאי למשכן נכס שנמצא בבעלותו לצורך הבטחת החוב של החייב.

אופן המשכון

“משכון נוצר על ידי הסכם בין החייב לנושה. אין צורך שההסכם יהיה בעל פה, בעוד שהמשכנתא חייבת להיעשות בכתב”, אמר עו”ד שרקון. “את המשכון רושמים אצל רשם המשכונות או שניתן להפקיד את הנכס בידי הנושה או כל אדם אחר, שאינו החייב”.

העדיפות של המשכון

אם המשכון לא נרשם או הופקד אצל רשם המשכונות, לא יהיה לו תוקף כלל כלפי נושיו האחרים של החייב, אלא אם אלו ידעו או היה עליהם לדעת על המשכון. כמו כן, אם הפקידו את הנכס בידי צד שלישי מטעם הנושה שהוא אינו החייב, או שמא רשמו אותו אצל רשם המשכונות, לנושה תהיה עדיפות על כל הנושים האחרים בנוגע לגביית החוב מתמורת מימושו של המשכון.

היכן ניתן לרשום את המשכון?

עורך דין שרקון הוסיף: “בישראל פזורות חמש לשכות רישום, עליהן ממונה רשם המשכונות. מי שמבקש לרשום משכון, ייאלץ להמציא ללשכה שבאזור שלו הודעת משכון, ערוכה היטב לפי טופס רשמי המיועד בדיוק לכך”.

פדיון משכון ומימושו

החייב יכול לפדות את המשכון על ידי פירעון החוב לאחר זמן פירעונו, גם אם נקבע אחרת. בנוגע למימוש, ניתן לממש משכון או משכנתא באמצעות משרד הוצאה לפועל, באותה צורה שבה ממשים נכס שעליו הוטל עיקול בהוצאה לפועל.

שעבוד בחברה – אחד היתרונות הגדולים בהקמת חברה

“למי שמקים חברה יתרון גדול – על ידי הקמת חברה יש אפשרות לשעבד “בשעבוד צף” את הנכסים של החברה”, ציין עורך דין אילן שרקון. “על ידי כך, החברה יכולה להמשיך לסחור באותם נכסים ולמשכן אותם. לשם כך, החברה חותמת על אגרת חוב – סוג של חוזה בין הבנק לחברה. כדי לממש את השעבוד, על הבנק לפנות לבית המשפט המחוזי ולא לעשות זאת בהליכי הוצאה לפועל.

The post עו”ד אילן שרקון מסביר: כל מה שצריך לדעת על חוזה משכון appeared first on עו"ד אילן שרקון.

צפו בראיון עם עו”ד שרקון:

The post עורך דין אילן שרקון ב”מבט”: למה חשוב להתייעץ עם עו”ד לפני רכישת דירה? appeared first on עו"ד אילן שרקון.

צפו בראיון עם עורך הדין שרקון:

The post עו”ד אילן שרקון ב”מבט”: על פרשת “חפציבה” ובועז יונה appeared first on עו"ד אילן שרקון.